Генплан - с чего начинается строительство

Генплан застройки (генеральный план участка) и основные проблемы, возникающие при его неправильной разработке. Требования к генплану застройки и возможности проектирования сегодня.

Любое строительство начинается с составления генерального плана. Генплан застройки (генеральный план участка) должен выполняться на топографической съемке с учетом представленной ею информации. В ней определяются: соответствие дома (здания) кадастровым границам отведенного участка; рельеф участка и необходимые (возможные) вследствие этого перемещения грунта, существенно влияющие на стоимость строительных работ; наличие на участке инженерных сетей с их охранными зонами; наличие инженерных сетей, зданий и сооружений на близлежащих участках.

Сегодня довольно часто генплан застройки (генеральный план участка) разрабатывается архитекторами компаний или частных фирм, в большей степени основывающихся на творческом архитектурно-дизайнерском подходе и не учитывающих ряд норм, правил и естественных ограничений (близко расположенные застройки, рельеф местности, инженерные коммуникации и т.д.). Это приводит к тому, что готовые разработанные на профессиональном архитекторском уровне проекты оказываются крайне дорогими при реализации или вовсе не осуществимыми.

Бизнес планы, составляемые на основе таких проектов, на поверку оказываются имеющими столь негативное сальдо, что попытки реализации проекта становятся не просто обременительными, а не возможными финансово. Некоторые готовые генпланы застройки не соответствуют требованиям нормирующих документов, что влечет за собой или изменение проекта, или в худшем случае при его реализации отказ в оформлении законных прав на владение. А присутствие ошибок проектирования, например соответствия пожарным ограничениям, часто приводит к отказу заинтересованных инстанций в согласительном визировании, что приводит к отказу в разрешении на застройку.

Поэтому следует учитывать, что генплан застройки частного дома должен разрабатываться опытными сертифицированными структурами, курирующими весь этап проектирования, получения согласительных и разрешительных документов вплоть до решения исполнительных властей, являющегося разрешением на строительство.

Не следует полагаться на различных частных архитекторов или покупать готовый проект у организаций, не аккредитованных на подобный вид деятельности. Желательно найти структуру, имеющую возможность согласованно проводить геодезические и проектные работы по разработке генплана и адекватно оценивать возможные риски и затраты при реализации проекта. Возможно, это будет несколько дороже, но эта разница окупится с лихвой при получении разрешения на строительство и самом проведении строительных работ.